週末雑貨 PC館住宅ローン

住宅ローン

夢のマイホームを買うためにお世話になる住宅ローン。
ここでは一寸変わった切り口で住宅ローンを記載してみました。
もっともチョット変わったというよりは変えざるを得ないためです。正確な説明は、銀行、フィナンシャルプランナー、大手比較サイトで記入されており、素人が説明するよりも明確に書かれているからです。制度や用語の意味をキチンと知りたいかたはリンク欄より銀行等の案内を見たり、資料請求を行ってみてください。専門家や本業の方がキチンと説明していますので説得力があるかと思います。
本題の住宅ローンに入る前に前座からです。
まず確認して欲しいことは、自己資金がありますか？いわゆる「頭金」と呼ぶものです。
住宅販売の広告とかで「頭金不要」なんて書いてありますよね？本当に「頭金不要」で買えるのかという疑問を持つ方も居られるかと思います。この疑問については「買えた実績があります」という答になります。私の知人の話になりますが、自己破産を経験しておきながら「頭金皆無」で住宅(マンション)を購入したツワモノがいるからです。しかし「落とし穴」もあります。返済が「頭金あり」に比べて割高になっています。
どこが「割高」なのか？住宅販売会社の仲介によりローンを組みましたが、融資元が銀行や公庫ではなく信販会社でした。金利を見ると銀行や公庫に比べて割高となっていました。それでも信販会社のキャッシングや消費者金融の住宅担保ローンに比べて金利は低く設定されていますが、銀行や公庫に比べたら高いものになっています。
ではどうするか？素直に「頭金」を用意することです。必要な金額は色々と言われておりますが、申込証拠金と手付金が払えるだけの金額となります。この申込証拠金と手付金は異なるものらしく、申込証拠金は契約の意思を表明するものであり、契約にかかる事務手続きを開始するための当面の費用ということになります。
ちなみにnotoの場合は親の言うことを律儀に聴いており、毎年15万円を貯蓄する財形住宅貯蓄を就職してすぐに加入していたため、住宅を買う時には100万円を超えていました。この経験を新採君等の後輩に伝授しているそうです。この記事を見た20歳代諸君へも奨めておいてくれということです。毎月1万円とボーナス3万円を10年続ければ元金で150万円となり、利子を含めれば160万円にはなっているだろうから良心的な営業をしている不動産販売会社の物件だったら頭金として十分な金額になると思う。ここで良心的な不動産販売会社と書いたが、手付金を払う前に十分に吟味しておくこと。ポイントは申込証拠金を払い領収書を発行してくれる際に返還に関する文書を発行するかどうかにある。悪徳に近い販売会社は返還に関する文書を発行しないし、全額を受領するのみで返還には応じない等とも書かれていたりするので要注意である。
さて申込証拠金を払うと不動産販売会社は対象物件を「契約済の状態」すなわち「広告などにある済マーク状態」とするため、キャンセルされると困るので手付金の支払期限を設定しており、通常は1週間から2週間以内に手付金を払うこととなる。
ここで重要なことですが、手付金を払ったら解約すなわち契約のキャンセルは出来ないと思って欲しい。契約書に押印をし、法的にも有効な契約であるため、キャンセルは双方にとって経済的な損失を生むからです。販売会社の倒産による場合は前述の手付金保全措置により戻ってきますが、そうでない場合は戻ってきません。そのための対策としては手付金を払う際には重要事項説明というものが行われ、宅建主任者が書面をもとに口頭で物件内容、契約内容、特約事項を説明してくれます。この際の特約事項に注意して欲しい。
良心的な不動産販売会社はキャンセル条項、住宅ローン条項が記載されており、買主によるキャンセルの場合、売主によるキャンセルの場合、住宅ローンが通らなかった場合における手付金を含む契約金(違約金)に関することが書かれています。通常の場合は、売主によるキャンセルは手付金受領額の2倍を買主に戻す、買主によるキャンセルは手付金受領額の全額を売主が受領する、住宅ローンが通らなかった場合は手付金受領額を全額若しくは大部分を買主に戻す、等と書かれており、買主の一方的なキャンセルは数百万円もの大金が違約金となって消えてしまうため、キャンセルは経済上できなくなります。

ようやく本題の住宅ローンに入ります。
住宅ローンの対象は土地および家屋の取得にかかる販売価格、家屋の修復にかかる修理代金価格となり、契約書に記載された金額が貸出金額の理想的な上限となります。理想的と書いたのは、担保価値を見るためです。新築物件の場合は利益が含まれての販売価格になるため、資産価値は目減りします。貸し出す側はローン返済ができなくなった場合に物件を差し押さえて販売した金額でローンの回収を行うためです。
また、不動産の登記にかかる費用、引越しにかかる費用、内装品の買い直しにかかる費用、不動産取得税にかかる費用は住宅ローンで借りることはできません。このため、前述の「頭金」のほか、「住宅ローンで不足する部分」を手持ち資金として調達する必要があります。これについては後述します。
住宅ローンは巨額の貸借になりますので、申込人の経済状況も貸出可能額に影響します。具体的には返済比率というもので算出されます。単純には年収の一定割合が返済に充てられるものとして考え、その返済金額には利息も含まれているので、その分を控除したものが貸出可能額となります。また、返済比率の中には既に契約をしている信販会社のローン、口座一体型のローンも含めて計算します。つまり、クレジットカードを所有していたり、キャッシング可能な銀行キャッシュカードを所有していたりすると、その分の返済プラン金額も返済比率の中に含めて計算しますので住宅ローンにおける貸出可能額は減額されることになります。ちなみにnotoの場合は、返済比率で断られていたようです。
ここで素人計算してみます。月収が税込30万円とすると、返済比率35%で11万円となります。この11万円の中に住宅ローンでの元利合計返済金、よくあるリボ払い(毎月の返済プラン金額であることに注意)の3万円があるとすると、毎月8万円が住宅ローンへの元利合計返済金額となります。8万円をさらに月利0.292%(年利3.5%)が含まれていると仮定すると元金では79,700円程度となります。これに返済月(年)数をかけます。例えば30年とすると、360回となるため、79,700×360=28,692,000円が貸出可能額となります。
これじゃ不足と思う方は他のローンを解約しまくり、返済比率に占める住宅ローン返済分を100%となるようにします。ちなみに100%とした場合は、109,600×360=39,456,000円となり、4,000万円近くまで借り入れられることになります。このため、notoも全てのカードやらクレジットを解約しつくしたそうです。
さて、それでも不足する時はどうするか？
不動産販売会社の営業担当と話をしてみてください。思わぬ良策を提案してくれると思います。というよりも提案できない営業担当は断った方が良いときもあります。腕のいい営業担当は、あらゆるケースを想定して融資会社や銀行とのパイプを持っています。

住宅ローンの申込先としては通常3つあります。
1つ目は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫で通称「公庫」)です。
2つ目は銀行です。
3つ目は人によりますが会社等による融資です。
ここでは住宅金融支援機構と銀行とを記載します。

住宅金融支援機構

平成19年4月1日より住宅金融支援機構となった旧住宅金融公庫(住宅ローンの話をしている時に略称「公庫」と云われるところ)です。
直営による住宅ローンの取り扱いを行っておりますが、主力は民間銀行を窓口にしたフラット35です。
フラット35の最大の特徴は通期すなわち全期間に渡り固定金利になるところです。つまり最長プランの35年でも35年間固定金利となります。返済金額の固定は、安定を求める借主にとっては最大の魅力になります。
ところが今は民間銀行でもフラット35によらない長期固定金利が登場しており、通常は10年とか15年で頭打ちの銀行ローンですが、銀行によってはフラット35に対抗した最長35年固定金利型も登場しつつあります。
また公庫規格と呼ばれる住宅建築上の厳しい基準があります。公庫で借りる際に担保として適合する住宅かどうかを判断するものですが、建築基準法等の技術的な要件を理解できない多くの方にとっては安心して住める住宅であることの証明になりますので住宅ローンとは別に住宅の品質を判断する材料になります。
フラット35のデメリットは新規の場合だけに適用され、借換には適用できません。金利も貸出実行時点の金利となります。申込時点での金利ではないことに注意が必要です。また窓口銀行により金利が異なっています。貸出可能額も住宅販売価格の9割、収入によるもののどちらか低いほうに設定されます。制度上、頭金を要求するものとなります。
バブル期の頃は旧公庫をメインにして目一杯借り、銀行で頭金を調達なんてことになっていましたが、昨今の低金利時代で逆転しているように思えます。

銀行

銀行が扱うものとしては2つあります。1つは銀行独自の住宅ローン、もう1つは左欄に記載したフラット35によるものです。この欄では銀行独自の住宅ローンのみ記載します。
昨今の低金利政策の煽りもあり、金利的には銀行の方が有利な状況になっています。特に3年、5年の短期間固定金利プランでは群を抜いています。しかし通期固定プランは稀なことから今後の金利上昇によっては高いものになります。
ちなみに固定金利期間が経過した後は変動金利制へ自動的に移行する契約となります。通常は1か月とか3か月前に固定金利とするかどうかの選択に迫られます。固定金利とした場合は、その時の金利が適用されますので、金利上昇には敏感にならざるを得ません。
担保となる住宅への品質要求は、公庫規格のような明確な要求はありませんが、住宅性能評価書による品質証明を求めるようになっています。
住宅ローンの先輩となるnotoは当初3年固定金利、優遇金利期間は通期のタイプを契約したそうです。その後、ライバル銀行の売込を武器に店頭にはない通期固定金利の住宅ローンとなりました。住宅ローンも自由契約ですので柔軟に設定できる良い見本と思います。
デメリットというかメリットにもなりますが、金利のほかに繰上償還時の手数料、団信加入と特約、火災保険の持込等が銀行によりバラバラとなっている点で、トータル的な比較ができない状況となっています。
特に団信部分では特約としてガン、三大疾病まで付加できると生命保険と調整することにより、金利だけでは見えない、総合支出という点で有利になる時があります。ガンや三大疾病を患った時点で住宅ローンが保険により完済されますので、大きなプラス効果になります。

住宅ローンの他にかかる費用

申込証拠金、手付金、販売金(住宅ローン)の他にも経費がかかります。どこまで含まれているかは物件毎に異なっています。列挙すると次のようなものは一般的な費用として必要であり、契約でどこまで含まれているかを吟味する必要があります。
不動産会社が管理していた期間の固定資産税、登録免許税(家屋の建物表示登記と所有権保存登記、土地の所有権移転登記、住宅ローン時の抵当権設定登記)、上下水道敷設費用、ガス敷設費用、電話線工事費用、電気工事費用などです。
ライフライン系では敷設すら行われておらず、引渡後に任意に行うケースもあります。
さらに引越費用、家電品等の買いなおし費用、不動産取得税、不動産を取得した以降の固定資産税、都市計画税も引渡を受けてから1年以内に支払うようになり、この分の手持資金を残しておく必要があります。この分だけでも100万円近くは残しておいた方が良いと思います。買物はできるだけ控え、1年を経過してから家電品等の耐久消費財を購入することが得策と思います。
ちなみにnotoは上記のほかに社交上の出費もあったそうです。やはり借金しても1戸建の家主と地主ですから、それなりの出費も迫られるということです。
買ったは良いけど、税金払えずに売り払うハメにならないように手持資金は残しておきましょう。
また住宅ローン借入時に団信加入を選択していると、保険継続のための保険金支払いが発生します。金利で支払う場合は自動的に行われますが一括払いの場合は期限までに支払う必要が生じます。ちなみにnotoは、団信のほかにガンと三大疾病の特約までを付加し、金利による支払いとしています。このため、団信費用を意識することはありません。この場合の特徴は死んだり、ガンや脳卒中になれば保険により住宅ローンが完済となるため、住むところで不自由はさせなくてすむところにあります。生命保険を別口で加入しておいてもいいですが、住宅ローンの支払いも待ったなしに来ますので、住宅ローンの団信にガンや三大疾病を付加しておき、生命保険や医療保険はリスク分散的に補う程度にすることもお勧めプランとなります。

住宅ローン

住宅金融支援機構

銀行

住宅ローンの他にかかる費用

リンク

比較サイト

銀行ローン

銀行口座開設

不動産担保ローン

保証人リンク

信用情報機関リスト

その他リンク

© ntym.net スタッフ一同 (affilie douga noto hide miyu)

© ntym.net スタッフ一同 (affilie douga noto hide miyu)
相互リンクはこちら		ツブヤキの部屋はこちら